Código basado en formulario
Códigos y Zonificación
Los códigos de construcción y las ordenanzas de zonificación son el marco que regula dónde y qué tipo de desarrollo puede ocurrir. Los códigos guÃan todo, desde los usos de suelo permitidos hasta las densidades de construcción, las ubicaciones y los retranqueos, hasta el ancho de las calles y los requisitos de estacionamiento. Cuando se hacen bien, los códigos facilitan que una comunidad implemente su visión. Cuando están vagamente redactados o mal aplicados, los códigos y la zonificación pueden ser explotados por empresas que ven una oportunidad de obtener ganancias, a veces a expensas del municipio.
Diseño basado en personajes en Port Chester
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Cabe señalar que el concepto de diseño "basado en personajes" es encomiable. Pero la Zonificación actual ignora el contexto y el carácter existentes de Main Street y, en cambio, se enfoca solo en el uso. Citando de la Zonificación adoptada: "Los códigos basados en caracteres fomentan resultados de construcción predecibles y un ámbito público de alta calidad. A diferencia de la regulación convencional de la tierra, los códigos basados en caracteres utilizan la forma prevista y el carácter de un lugar como el principio organizador, o marco, de el código, en lugar de centrarse predominantemente en el uso. Las ordenanzas basadas en el carácter regulan una serie de elementos importantes para crear un lugar de alta calidad.
Esos elementos incluyen, en la escala Building & Lot, estándares que cubren:
Un montón
Número y ubicación del edificio
fachadas de edificios
Vallas y Muros
Fachada Privada
Formulario de construcción
Tipo de construcción
Utilizar
invasiones
Pantallas, Streetscreens y búferes
Estacionamiento Vehicular
Parking de bicicletas
Espacio de carga
Contenedores de Basura
Lógica de zonificación de la calle principal de Port Chester
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El nuevo FBC divide Village en zonas especÃficas según la densidad de construcción y el uso. El plan general se adoptó en 2012 sobre la base del concepto de diseño "Planificar el puerto" de un desarrollador que muchos residentes del pueblo desconocÃan. En ese momento se designaron tres áreas especÃficas:
Intensidad más alta: Abendroth Avenue/South Main St., área de la estación de trenes del centro, costa central.
Intensidad limitada: Kohl's Shopping Center, sitio de United Hospital, Purdy Avenue, áreas de Fox Island.
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Zona de Protección Vecinal: La mayorÃa de las áreas unifamiliares del pueblo.
Tal como fue adoptada, la Ordenanza de Zonificación real creó las siguientes Zonas que impactan directamente a Main Street:
C2: Negocios de la calle principal
C3: Oficina y Comercial
C4: Comercio General
CT5: Transicional de uso mixto en el centro
DW2: diseño del centro frente al mar
MUR: Urbanización Marina
Sin embargo, el Código de Zonificación, tal como está escrito, divide la Villa en ciertos distritos comerciales según el carácter previsto que desean lograr, de la siguiente manera:
CD-4: Distrito de Carácter Urbano General
CD-5: Distrito de Carácter del Centro Urbano
CD-5W: Centro urbano - Distrito de carácter frente al mar
CD-6: Distrito de Carácter Núcleo Urbano
SD-PMD: Distrito Especial Residencial Planificado
SD-PMU: Distrito especial de uso mixto planificado
Cada uno de estos "Distritos de Carácter" tiene ciertas ventajas para el desarrollo. El proceso de creación de regulaciones especÃficas para cada Zona lleva mucho tiempo. Se requieren reuniones públicas, pero la mayorÃa de los residentes encuentran el proceso abrumador y difÃcil de entender. El conjunto final de regulaciones a menudo se promulga con poca o ninguna participación pública. En algunos casos, la planificación a largo plazo es secundaria a una solución económica a corto plazo. Pero la Planificación Urbana apropiada crea un conjunto de regulaciones que preservan el carácter existente de una Aldea mientras promueven el mantenimiento y la modernización inteligente a largo plazo. La salud económica de un Pueblo depende de esto.
La demolición, la construcción y el desarrollo a menudo se comparan con las etapas de la cirugÃa. Los cambios menores se pueden absorber fácilmente, con tiempo para sanar y adaptarse. Los cambios importantes pueden crear resultados complicados e impredecibles. Por esta razón, la mayorÃa de los municipios adoptan un enfoque mesurado y cuidadoso de la urbanización. PCMSA busca promover tal enfoque, con énfasis en cuidar de preservar el carácter de Main Street.
"Main Street es el corazón y el alma de Port Chester"
La salud de Main Street depende del tratamiento cuidadoso de los negocios locales existentes, las propiedades locales y el carácter general de Main Street. Ese carácter ha sido una fuerza impulsora detrás de la salud económica y el atractivo de Village.
Posición PCMSA
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Las áreas de desarrollo seleccionadas no promoverán el comercio a largo plazo ni la propiedad local. Recomendamos "intercambiar" los distritos de Intensidad Alta e Intensidad Limitada, con recomendaciones adicionales dentro de esas áreas generales para ayudar a promover la propiedad local y el desarrollo, y para ayudar a preservar el carácter general de Main Street de Village.
C2, tal como se promulgó, permite edificios que son demasiado altos para el ancho de Main Street. Esto crea una apariencia densa, urbana o de centro de la ciudad que es contraria al carácter del Village.
CT5, tal como se promulgó, permite edificios de uso mixto de 12 pisos alrededor de Liberty Square, con la teorÃa de que los residentes trabajarán en otro lugar, usarán la estación de ferrocarril y no aumentarán el tráfico en Main Street. Este enfoque "orientado al tránsito" es uno de los favoritos de los desarrolladores porque promueve un sólido argumento basado en los impuestos, pero no aborda el impacto de casi todos los problemas de calidad de vida que estos proyectos a menudo traen consigo.
MUR, tal como se promulgó, prevé un desarrollo extremadamente denso a lo largo del rÃo Byram. La lÃnea de costa ha sido descuidada y subutilizada durante décadas y necesita atención. Sin embargo, la zonificación crea una barrera de acceso para la mayor parte de Village y no hace nada para conectar o mejorar el carácter de Main Street.
DESCRIPCIONES DE DISTRITOS - TABLA 345.307.A-1
CD-5W
El Código muestra esta imagen del área de Waterfront, pero el Código real adoptado por Village no proporciona espacios verdes, que en realidad son estacionamientos en la nueva Zonificación.
CD-6
El Código contempla las áreas alrededor de la estación de tren existente como un parque paisajÃstico con altas torres residenciales. La imagen es de Broad Street e Irving Avenue. La Zonificación actual permite edificios de hasta 12 pisos de altura en esta área.
SD-PMU
Un distrito planificado de uso mixto que permite que Village apruebe una variedad de edificios proyecto por proyecto. Este tipo de Zonificación, si bien es flexible, crea una oportunidad para que los desarrolladores exploten las debilidades en la aplicación de los estándares del Código para altura, densidad, estacionamiento y espacios abiertos. La imagen que se presenta es una Calle Principal Norte teórica, si se aplica la Zonificación tal como está escrita.
Mapa de Zonificación
CD-4: Distrito de Carácter Urbano General
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PerÃmetro de bloque limitado a 2400 pies en Parcelas de Desarrollo.
Ancho del lote: 18' min, 60' max.
Superficie del lote: sin reglamento
Cobertura impermeable del lote: 80 % máx.
Debe estar frente a una vÃa pública
Edificios por Lote: 1 permitido
Retiros (distancia a lÃneas de lote):
Frente: Promedio en Bloque si existen otros edificios, de lo contrario 0' min, 20' max,
Lado: 0'
Trasero: 3' min o 15' desde el centro del callejón
Altura: 1 piso mÃnimo, 3 pisos máximo
(los pisos no incluyen áticos ni sótanos)
Construcción de fachada: 60% min
La entrada principal debe estar en la fachada.
Articulación de fachada (división en secciones visiblemente diferentes) no requerida
Estacionamiento fuera de la calle: Permitido, pero no requerido
CD-5: Distrito de Carácter del Centro Urbano
PerÃmetro de bloque limitado a 2000' máximo, o 3000' si se proporciona estructura de estacionamiento, en Parcelas de Desarrollo.
Ancho del lote: 18' min, 120' max.
Superficie del lote: sin reglamento
Cobertura impermeable del lote: 100 % máx.
Debe estar frente a una vÃa pública
Edificios por Lote: 1 permitido
Retiros (distancia a lÃneas de lote):
Parte delantera: 0' en las esquinas, 15' en el resto
Lado: 0' min, 24' max
Trasero: sin regulación
Altura: 2 pisos min, 6 pisos max
(las plantas no incluyen áticos ni sótanos)
Altura del techo: el primer piso debe tener un mÃnimo de 11 pies, un máximo de 25 pies. Otras historias 9' min, 11' max.
Construcción de fachada: 80% min
La entrada principal debe estar en la fachada.
Articulación de fachada (división en secciones visiblemente diferentes) requerida cuando el edificio es más largo de 100'.
Estacionamiento fuera de la calle: requerido
Sección de Zonificación CD-5
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Página 76 del Código de Port Chester https://www.portchesterny.com/sites/g/files/vyhlif1096/f/uploads/final_adopted_chapter_345.pdf
PCMSA considera que 6 pisos es demasiado alto para este distrito. Los edificios podrÃan tener 80 pies de altura y aun asà cumplir con la regulación tal como está escrita. Las normas de zonificación deben incluir una altura máxima, por ejemplo, 30' en la fachada principal y 50' en total. Se podrÃan permitir alturas aumentadas alternativas si se proporcionan retranqueos adicionales por encima del segundo piso. Esto ayudará a preservar el carácter de baja escala de la calle para los peatones acostumbrados a una experiencia Village más tradicional.
La articulación de la fachada debe ser requerida para edificios de más de 60' de ancho, para preservar el carácter de pequeña escala del distrito comercial.
CD-5W: Centro urbano - Distrito de carácter frente al mar
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PerÃmetro de bloque limitado a 2000' máximo, o 3000' si se proporciona estructura de estacionamiento, en Parcelas de Desarrollo.
Ancho del lote: 18' min, 180' max.
Superficie del lote: sin reglamento
Cobertura impermeable del lote: 100 % máx.
Debe estar frente a una vÃa pública
Edificios por Lote: 1 permitido
Retiros (distancia a lÃneas de lote):
Parte delantera: 0' en las esquinas, 15' en el resto
Lado: 12' min, 24' max
Trasero: sin regulación
Retiro frente al mar: 25 'desde la lÃnea de propiedad
Altura: mÃnimo de 2 pisos, máximo de 6 pisos; 4 pisos como máximo a lo largo del rÃo Waterfront
(las plantas no incluyen áticos ni sótanos)
Altura del techo: el primer piso debe tener un mÃnimo de 11 pies, un máximo de 25 pies. Otras historias 9' min, 11' max.
Construcción de fachada: 60% min
La entrada principal debe estar en fachada (fachadas)
Articulación de fachada (división en secciones visiblemente diferentes) requerida cuando el edificio es más largo de 100'.
Estacionamiento fuera de la calle: requerido
Sección de Zonificación CD-5W
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Página 86 del Código de Port Chester
PCMSA considera que 180' es demasiado ancho para el desarrollo en este distrito, a menos que el diseño sea tal que se pueda lograr una apariencia a pequeña escala adecuada con regulaciones de zonificación adicionales a esta sección.
El área del lote debe ser regulada.
Similar al problema de la altura con CD-5: se debe regular más la altura.
La articulación de la fachada debe ser requerida para edificios de más de 40' de ancho, para preservar el carácter de pequeña escala de las residencias tradicionales.
CD-6: Distrito de Carácter Núcleo Urbano
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PerÃmetro de bloque limitado a 2000' máximo, o 3000' si se proporciona estructura de estacionamiento, en Parcelas de Desarrollo.
Ancho del lote: 18' min, 180' max.
Superficie del lote: sin reglamento
Cobertura impermeable del lote: 100 % máx.
Debe estar frente a una vÃa pública
Edificios por Lote: 1 permitido
Retiros (distancia a lÃneas de lote):
Parte delantera: 0' en las esquinas, 15' en el resto
Lado: 0' min, 24' max
Trasero: sin regulación
Altura: 6 pisos min, 12 pisos max.
(las plantas no incluyen áticos ni sótanos)
Altura del techo: el primer piso debe tener un mÃnimo de 11 pies, un máximo de 25 pies. Otras historias 9' min, 11' max.
Construcción de fachada: 60% min
La entrada principal debe estar en fachada (fachadas)
Articulación de fachada (división en secciones visiblemente diferentes) requerida cuando el edificio es más largo de 100'.
Estacionamiento fuera de la calle: requerido